Immobilienkauf ist eine sehr komplexe Angelegenheit, unabhängig davon, ob das ausgewählte Objekt selbst oder als Immobilienkapitalanlage genutzt wird. Trotzdem sollten sich auch weniger erfahrene Anleger nicht abschrecken lassen, denn die Branche boomt und wird auch in der nächsten Zukunft eine positive Entwicklung nehmen. Wer die wichtigsten Faktoren für eine gute Immobilieninvestition beachtet, kommt in den Genuss einer sicheren Geldanlage und einer guten Rendite.
Wie funktioniert eine Immobilieninvestition?
Beim Kaufprozess gibt es einige Dinge zu beachten, wenn die Investition problemlos erfolgen soll. Dies betrifft die Qualität und – bei älteren Gebäuden – die Bausubstanz, aber auch die Architektur sowie Aussehen und Zusammensetzung der direkten Nachbarschaft. Laien sollten bezüglich der Bausubstanz unter Umständen einen Sachverständigen zu Rate ziehen.
Für eine möglichst hohe Rendite und eventuell sogar Wertsteigerungen eines Objekts sind aber die Lage und der Kaufpreis die wichtigsten Kriterien. Auch in diesem Bereich kann man Experten befragen oder eigene Recherchen im Internet betreiben. Eine attraktive Lage, die eine positive Entwicklung verzeichnet, trägt wesentlich zum Erfolg der Investition bei.
Last but not least sollten alle erforderlichen Dokumente bereitliegen, damit es keine Verzögerungen beim Abschluss eines Kaufvertrags gibt. Dazu zählen unter anderem der Grundbuch- und Flurkartenauszug, Baupläne, Beschreibungen und Berechnungen von Architekten, eventuelle Sanierungsnachweise, Baurechtbelege und Energieausweis, allgemeine Informationen über die Immobilie als Exposé etc. Zudem müssen natürlich die allgemeine Rechtslage in Deutschland zum Thema Immobilien sowie die zu erwartende Steuerlast berücksichtigt werden.
Was gilt es zu beachten? – 7 Tipps für den Immobilienkauf
Immobilien – das gute alte „Betongold“ – sind in wirtschaftlich unsicheren Zeiten seit jeher eine stabile und leichter abschätzbare Alternative zu anderen Formen der Kapitalanlage. Trotzdem müssen vor dem Kauf einige Punkte und Kriterien beachtet werden, damit sich die Investition auch langfristig rentiert. Die folgenden Tipps für den Immobilienkauf sollen dabei Hilfestellung geben.
– Prüfung der Immobilie. Jedes Objekt sollte eingehend kritisch überprüft werden, um nicht ein falsches Bild zu bekommen. Im Zweifelsfall sollte nicht nur auf den Verkäufer gehört, sondern ein neutraler Berater hinzugezogen werden. Denn der Anbieter wird seine Immobilie natürlich in einem guten Licht darstellen wollen und kaum aktiv auf Mängel hinweisen.
– Standort und Lage. Dies ist einer der bedeutendsten Faktoren, unabhängig davon, ob ein Objekt zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage gekauft wird. Dabei sollte sowohl die Mikro- als auch die Makrolage berücksichtigt werden, denn beide tragen entscheidend dazu bei, ob die Wohnqualität und damit die Chancen für eine erfolgreiche Vermietung stimmen und langfristig eine Wertsteigerung zu erwarten ist.
– Einen Sachverständigen beauftragen. Gerade Laien im Immobiliengeschäft laufen Gefahr, dass sie die „Katze im Sack kaufen“. Ist der Kaufvertrag erst einmal unterschrieben, hat man auch eventuelle Mängel eingekauft, deren Ausbesserung erhebliche Kosten verursachen kann. Im Vergleich dazu fallen die Gebühren für einen Sachverständigen, der ein Bestandsgebäude sorgfältig und intensiv untersucht, sehr gering aus
– Alle Dokumente prüfen. Vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag sollten alle relevanten Dokumente auf dem Tisch liegen und vom Käufer bzw. Investor ausgiebig studiert werden. Gibt es Unterlagen über Altlasten oder irgendwelche Rechte von Dritten? Liegen Belege, Rechnungen, Pläne vor, die den Zustand der Immobilie näher beschreiben? Bei Eigentumswohnungen sollte man sich als Käufer auch Protokolle und Entscheidungen von Eigentümerversammlungen sowie die Gemeinschaftsordnung zeigen lassen, um nicht im Nachhinein von bestimmten Regeln überrascht zu werden.
– Kaufvertrag gründlich prüfen. Dies betrifft nicht nur den Preis und die Beschreibung des Objekts, sondern auch eventuelle Schäden, die vor der Übergabe entstanden sind oder bestimmte Ansprüche von Handwerkern und Bauunternehmen.
– Nebenkosten einkalkulieren. Mit der Entrichtung des Kaufpreises allein ist ist das Thema Finanzen noch nicht abgehakt. Es kommen weitere Kosten für den Notar, die Grundbucheintragung und die Grunderwerbssteuer hinzu, eventuell auch noch eine Courtage für den Makler. Alles zusammen kann sich auf zusätzlich 5 bis 15 % des Kaufpreises belaufen.
– Mietkaution. Ist das anvisierte Objekt bereits vermietet, übernimmt der neue Eigentümer den bestehenden Mietvertrag und haftet auch für die hinterlegte Kaution. Er muss sie also vom Vorbesitzer einfordern oder beim Auszug des Mieters selbst erstatten.
Weitere Regeln, die beachtet werden sollten
Wer den Kauf einer oder mehrerer Immobilien als Kapitalanlage und nicht für die eigene Nutzung tätigen, aber trotzdem auf einen Anlageberater verzichten will, muss sich notwendigerweise etwas Expertenwissen aneignen, damit sein Vorhaben von Erfolg gekrönt wird. Es gibt einige Regeln für Immobilieninvestoren , die auf jeden Fall bedacht und eingehalten werden sollten.
Emotionen sollten außen vor bleiben. Ein Investor sollte Fakten abwägen und sich auf die Lage, die Bausubstanz, die Architektur, die Infrastruktur und andere Qualitätsaspekte konzentrieren. Emotionen – „Was für ein herrlicher Garten!“ – „Toller Pool!“ – können schnell den Blick für die Realität verdrängen.
Jede Investition beinhaltet ein Risiko. Eine hundertprozentig sichere Geldanlage gibt es nicht. Das gilt auch für den Immobilienmarkt. Deshalb ist es wichtig zu wissen, welche Schwierigkeiten etwa durch eine Marktveränderung oder ein Überangebot auftreten können, um Schäden abzuwenden oder möglichst gering zu halten.
Erfahrene Anleger streuen ihre Investitionen. Deshalb sollte sich auch ein Portfolio an Immobilien aus sicheren Anlagen mit weniger und riskanteren mit mehr Rendite zusammensetzen. Es lohnt sich also durchaus, geografische Aspekte sowie die Bevölkerungs- und Infrastruktur zu berücksichtigen.
Checkliste für die Immobilienkapitalanlage
Bei der Besichtigung einer Immobilie hat es sich bewährt, für die Verhandlungen und die Finanzierung per Kredit mit einer Checkliste zu arbeiten, damit keine wichtigen Punkte vergessen werden und es am Ende zu bösen Überraschungen kommt. Dies gilt besonders für Anleger, die ihre ersten Schritte auf diesem Markt versuchen. Folgende Punkte sollten auf der Checkliste mindestens vermerkt und abgearbeitet werden.
– Finanzierung. Das erforderliche Kapital für einen Immobilienkauf muss bereitstehen, dies ist die erste Voraussetzung. Ist genügend Eigenkapital vorhanden oder muss ein Kredit aufgenommen werden? Welche Bank gewährt die günstigsten Konditionen? Bei hohen Summen wie für den Immobilienkauf lässt sich unter Umständen viel Geld sparen. Zur Finanzierung gehören neben dem reinen Preis auch die Nebenkosten wie oben beschrieben. Diese sollten gleich mit eingeplant werden.
– Aufmerksamkeit bei der Besichtigung. Einige grundlegende Aspekte lassen sich schon vor der Besichtigung an Hand von Bauplänen etc. klären. Vor Ort sind dann Dinge zu beachten wie die Innen- und Außenoptik, der Gartenzustand, die umliegenden Gebäude und das Lärmaufkommen durch Straßen, Schulen, Freizeiteinrichtungen oder gar Flugzeuge.
– Passen die Räumlichkeiten? Diese Frage ist vor allem für Selbstnutzer interessant. Entspricht der Wohnungsschnitt den Wünschen und Anforderungen? Welche Möbel passen wohin? Gibt es feuchte Wände oder Schimmelbefall? Kann der Makler oder Verkäufer per Energieausweis die Heizkosten nachweisen? Reine Investoren sollten aber auch ein Augenmerk auf diesen Punkt legen, um den Vermietungserfolg abschätzen zu können.
– „You never walk alone.“ Vier Augen sehen mehr als zwei, deshalb sollten Kaufinteressenten einer Immobilie eine Besichtigung nicht alleine vornehmen. Ob Freund, Bekannter oder Fachmann – eine zweite Person hat immer einen anderen Blick und kann nützliche Hinweise geben. Auf dieser Grundlage ergeben sich vielleicht Fakten, die eine Verhandlung über den Kaufpreis erleichtern.
Wo lohnt sich eine Immobilienkapitalanlage?
Der Markt erlebt in Deutschland gerade eine intensive Phase. Vor allem in den Ballungsgebieten und Großstädten ist Wohnraum gefragt wie nie zuvor. Städte wie München, Hamburg, Frankfurt und Berlin sind attraktiv und ziehen mehr und mehr Menschen aus ihrem Umland und anderen Regionen an. Allein Berlin erlebt zur Zeit einen jährlichen Zuzug von 40.000 bis 50.000 neuen Einwohnern jährlich. Hier lassen ich langfristig aussichtsreiche Investitionen mit guten Renditen tätigen.
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