Anleger sollten generell nicht nur auf die Rendite einer Anlage achten. Viel aussagekräftiger ist die risikoadjustierte Rendite. Denn eine Anlage A mit einer Rendite von 7% ist im Vergleich zu der anderen Anlage B mit 5% Rendite sehr viel unattraktiver, wenn das Risiko von Anlage A zum Beispiel doppelt so hoch ist. Doch dafür muss der Anleger zunächst eine Idee davon haben, wie hoch das Risiko tatsächlich ist.
Risiko-Checkliste mit 9 Kriterien
Um das Risiko einer Immobilienbeteiligung zu bestimmen, sollten Anleger neun Kriterien berücksichtigen. Hierfür hat iFunded eine Checkliste erstellt, anhand derer Anleger das Risiko selbst bestimmen können. Mit dieser Checkliste werden natürlich auch die iFunded-Risikoklassen für die einzelnen Immobilienprojekte ermittelt – von A für risikoarm bis E für risikoreich.
Kriterium 1: Fremdkapitalquote
Mit zunehmender Fremdkapitalquote erhöht sich auch das Risiko einer Immobilienbeteiligung. Das Risiko besteht darin, dass z.B. die Zinsen wieder steigen und die Kapitalkosten zunehmen. Die Banken können bei schlechter Marktentwicklung weitere Sicherheiten vom Projektentwickler verlangen, sollte dieser nicht in der Lage sein, weitere Sicherheiten zu gewähren, können die Darlehensverträge von der Bank sofort fällig gestellt werden. Ferner kann es sein, dass die Mieteinnahmen aus der Immobilie zurückgehen und eventuell die Zinsen an die Bank nicht mehr gezahlt werden können. Da Immobilien in der Regel immer durch Kredite von Banken mitfinanziert werden, ist eine Fremdkapitalquote von bis zu 49% akzeptabel. Ab einer Quote von 70% ist jedoch Vorsicht geboten.
Kriterium 2: Eigenkapitalquote
Eine hohe Eigenkapitalquote des Projektentwicklers ist ein gutes Zeichen. Das signalisiert, dass der Projektentwickler vom Gelingen des Immobilienprojekts überzeugt ist und bereit ist, selber Kapital zu binden. Gerade erfahrene Immobilienentwickler legen Wert auf eine angemessene Eigenkapitalquote. Eine Eigenkapitalquote von mindestens 30% kann das Risiko eines Anlegers senken.
Kriterium 3: Makrostandort
Lage, Lage, Lage – der Standort beeinflusst ganz entscheidend den Erfolg eines Immobilienprojekts. In Metropolen wie Berlin, Hamburg oder München wächst die Nachfrage nach Wohnraum durch die Zuwanderungen sehr stark. Auch in kleineren Landeshauptstädten ist das Risiko überschaubar. Kritisch ist es bei kleinen Städten, die weniger als 100.000 Einwohner haben.
Kriterium 4: Mikrolage
Neben dem Makrostandort ist natürlich auch die Mikrolage sehr wichtig. Eine innerstädtische Lage mit hervorragender Anbindung führt daher zu einem niedrigeren Risiko als eine Stadtrandlage ohne Anbindung an den Öffentlichen Personennahverkehr.
Kriterium 5: Vermietungsstand der Immobilie
Ein hoher Vermietungsstand der Immobilie bedeutet, dass laufende Mieteinnahmen erzielt werden können. Wenn es sich um ein Neubauprojekt handelt, das die Anleger mitfinanzieren, gibt es natürlich noch keine Mieteinnahmen. Das ist mit ein Grund, warum Neubauprojekte generell mit höheren Risiken verbunden sind als Bestandsimmobilien.
Kriterium 6: Anzahl der Mieter
Auch die Anzahl der Mieter beeinflusst das Risiko einer Immobilie. Denn wenn die gesamten Mieteinnahmen zum Beispiel nur von einem Mieter gezahlt werden, ist das Ausfallrisiko natürlich sehr viel höher als wenn es fünf Mieter gibt. Wohnimmobilien wie Mehrfamilienhäuser haben oft mehr als zehn Mieter und sind daher eher risikoarm. Bei Büroimmobilien sind es oft deutlich weniger Mieter. Sollte hier einmal der Mietvertrag auslaufen, ist es fraglich, wie schnell ein Nachmieter gefunden werden kann oder ob es zu längeren Mietausfällen kommt, was sich erheblich auf den Wert der Gewerbeimmobile auswirkt. Auch hier zeigt sich das besondere Risiko von Neubauprojekten, die gar keinen Mieter haben.
Kriterium 7: Entwicklungsphase der Immobilie
Das Risiko hängt auch von der jeweiligen Entwicklungsphase der Immobilie ab. Eine Bestandsimmobilie ohne Instandhaltungsrückstau hat ein sehr geringes Risiko. Wenn die Immobilie jedoch in einem sehr schlechten Zustand ist und kernsaniert werden muss, ist das Risiko sehr viel höher. Am höchsten ist es bei einem Neubau, der viele Risiken birgt, die es bei Bestandsobjekten nicht gibt. Denn es kann zur Verzögerung der Ausführungen und Fertigstellung kommen. So kann es sein, dass behördliche Genehmigungen nicht rechtzeitig oder sogar gar nicht erteilt werden oder unerwartete Bodenbelastungen den Bauprozess verzögern.
Kriterium 8: Erfahrung des Emittenten
Der Erfolg eines Immobilienprojekts hängt zu einem großen Teil von der Fähigkeit und dem Erfahrungsschatz des Projektentwicklers ab. Daher ist es für den Anleger wichtig zu wissen, wie hoch das Gesamtinvestitionsvolumen des Projektentwicklers in dem jeweiligen Markt ist. Wenn der Projektentwickler schon Projekte im Wert von mehr als 200 Million Euro am Standort durchgeführt hat, kann der Anleger ruhiger schlafen als wenn der Wert bei unter 50 Millionen Euro liegt.
Kriterium 9: Sicherheiten
Gibt es eine persönliche Bürgschaft des Projektentwicklers? Gibt es eine Grundschuld zweiten Rangs für die Crowd als Sicherheit? Gibt es Gewinnabtretungsansprüche für die Anleger? Wenn diese Sicherheiten vorliegen, sinkt das Anlagerisiko beachtlich.
In der Risiko-Checkliste von iFunded sind die einzelnen Kriterien mit Risikopunkten hinterlegt. Die Risikopunkte für die Kriterien eins bis neun werden zusammenaddiert. Je weniger Risikopunkte eine Immobilie hat, desto geringer ist auch das Risiko. In dieser Tabelle lässt sich die jeweilige Risikoklasse ablesen:
Immobilien-Crowdfunding wächst seit einigen Jahren wie die Marktanalyse zum Crowdfunding von iFunded ergeben hat. Dies liegt sicherlich auch an den Vorteilen, die das Immobilien-Crowdfunding im Vergleich zu anderen Immobilienbeteiligungen hat.