Der demografische Wandel und seine Folgen sind in Deutschland schon länger ein Thema. Er wird sich in vielen wichtigen Bereichen auf das Alltagsleben auswirken – auf die Kranken- und Rentenversicherung, das Gesundheitswesen, die Wirtschaft, den Arbeitsmarkt und nicht zuletzt auch auf die Immobilienbranche.
Fakt ist, dass die Geburtenrate seit mehreren Jahrzehnten stetig sinkt, während im Gegenzug die Lebenserwartung dank medizinischen Fortschritten und einem hohen Lebensstandard steigt. Der prozentuale Anteil der Jüngeren nimmt ab, der der Älteren nimmt zu, so dass die deutsche Bevölkerung im Durchschnitt insgesamt älter wird. Im Jahr 2060 werden nach Schätzungen rund 34 Prozent 65 Jahre und darüber, 50 Prozent 20 bis 65 Jahre und 16 Prozent unter 20 Jahre alt sein. In Bezug auf die Immobilienwirtschaft heißt dies, dass sich heutige Wohnformen und Baustrukturen dieser Entwicklung anpassen müssen und folglich ebenfalls stark verändern werden.
Derzeit ist die Bevölkerungszahl auf einem Höchststand (82,8 Millionen Ende 2016). Der Zuzug von Flüchtlingen aus Krisengebieten sowie die Arbeitnehmerfreizügigkeit innerhalb der Europäischen Union werden kurz- und mittelfristig wohl für einen weiteren Zuwachs sorgen, allerdings wird der Alterungsprozess der Gesellschaft durch solche Wanderungszugewinne langfristig nicht zu stoppen sein.
Besonders deutlich werden die Veränderungen in der Demografie, wenn man den so genannten Altenquotient betrachtet, der das Verhältnis zwischen erwerbsfähigen Personen und Rentnern beschreibt. Er liegt gegenwärtig bei rund 29 Prozent und wird auf etwa 45 Prozent ansteigen, da jetzt und in den nächsten Jahren die sehr geburtenstarken Jahrgänge aus den 1950er und 1960er Jahren in den Ruhestand gehen. Wie sich dies auf die Sicherung der Renten auswirkt, ist noch nicht abzusehen. Zu beachten ist auch, dass der demografische Wandel regional sehr unterschiedlich ausgeprägt ist und weiter sein wird. Der Grund dafür liegt in der anhaltenden Abwanderung vom Land in die Stadt, also die Migrationsbewegung innerhalb Deutschlands.
Was bedeuten demografischer Wandel und Migration für die verschiedenen Immobilienarten?
Die beschriebenen Veränderungen in der Alterstruktur der Bevölkerung und die Migration vom Land in Städte und Ballungsräume wirken sich nicht nur auf den Bereich Wohnimmobilien aus, sondern betreffen auch gewerbliche Objekte, also Büros-, Einzelhandel- und Logistikimmobilien.
Wohnimmobilien
Die attraktiven Städte in Deutschland, häufig auch als „Schwarmstädte“ bezeichnet, dürften in den nächsten Jahren weiterhin mit verstärktem Zuzug und einer Steigerung der Haushaltszahlen rechnen. Bei den Großstädten zählen dazu unter anderem München, Hamburg, Berlin, Leipzig oder Frankfurt, bei den kleineren vor allem Universitätsstandorte wie Münster, Freiburg, Jena oder Regensburg. Ländliche Gebiete verlieren mehr und mehr an Attraktivität und müssen mit einer zunehmenden Entvölkerung rechnen. Hier werden Kaufpreise und Mieten sinken.
Weitere Faktoren für einen Mehrbedarf an Wohneinheiten sind der generelle Anstieg an Single- und Seniorenhaushalten, ein höheres Alter bei der Familiengründung sowie der Zuwachs an Alleinerziehenden. Das Problem ist: Die Zahl der Neubauten in den Städten bleibt seit Jahren permanent hinter dem Bedarf der Zuzügler zurück. Allein Berlin verzeichnet 40.000 bis 50.000 neue Bewohner pro Jahr gegenüber 8.000 bis 10.000 neuen Wohneinheiten. Diese Schere wird so bald nicht geschlossen werden, weshalb mittelfristig ein weiterer Anstieg der Mieten und Kaufpreise zu erwarten ist.
Büroimmobilien
Bei den Büroimmobilien ist die zukünftige Entwicklung nicht eindeutig abzuschätzen. Da die Zahl der Erwerbstätigen durch den demografischen Wandel sinkt, ist auf der einen Seite mit einem geringeren Flächenbedarf zu rechnen. Auf der anderen Seite wird davon ausgegangen, dass die strukturellen Veränderungen im Dienstleistungssektor – mehr Service- und Beratungsleistungen, steigender Raumbedarf bei der Forschung und Entwicklung, Planung und Organisation – zu mehr Büroarbeit und somit mehr Raumnachfrage führt. Aktuelle Entwicklungen in der Arbeitswelt wie New Work und Connectivity zeigen schon jetzt mehr Einfluss auf den Büromarkt als der Wandel in der Bevölkerungsstruktur.
Einzelhandel- und Logistikimmobilien
Einzelhandel und Logistikunternehmen stehen bereits heute unter einem starken Druck, der durch die rasanten Zuwächse im E-Commerce bzw. Online-Handel hervorgerufen wird. Der demografische Wandel dürfte diesen Druck noch verschärfen. Strukturschwache Gebiete auf dem Land werden an Kaufkraft verlieren, entsprechend verkleinern sich die Verkaufsflächen im stationären Handel. Umgekehrt werden Städte und Ballungsräume in diesen Segmenten wachsen und auch die Nachfrage nach Logistikflächen und -immobilien ankurbeln, unterstützt von zusätzlichem Bedarf durch E-Commerce und die Anforderungen der Industrie 4.0.
Wie werden sich Miet- und Kaufpreise in den Städten und auf dem Land entwickeln?
An Hand der geschilderten Situation auf dem Immobilienmarkt, die durch den demografischen Wandel und die Migration innerhalb Deutschands verstärkt wird, lässt sich leicht absehen, wie sich die weitere Preisentwicklung für Wohn- und Gewerbeimmobilien gestaltet. Unabhängig von der Inflation werden die Preise in ländlichen Regionen sinken, in den Städten weiter steigen, wenn vielleicht auch gemäßigter als in den letzten Jahren, oder zumindest auf gleichem Niveau bleiben. Rekorde bei der prozentualen Preissteigerung wird es aber wohl nicht mehr geben. Und es ist kaum damit zu rechnen, dass die Bautätigkeit in Großstädten weit genug anzieht, um den Bedarf zu decken oder gar ein Überangebot zu schaffen.
Welche Trends für die Zukunft sind bereits erkennbar?
Der demografische Wandel und die Migration vom Land in die Stadt sind längst kein Trend mehr, sondern Fakt, dem von Seiten der Immobilienwirtschaft bereits Rechnung getragen wird, wenn auch noch nicht genug. Vor allem in den Ballungsräumen bieten sich zahlreiche Chancen für Investoren und Kapitalanleger, mit attraktiven Projekten profitable Geschäfte zu tätigen. Verstärkt wird die Entwicklung dadurch, dass die Kluft zwischen prosperierenden Städten und schwächelnden Regionen auf dem Land immer größer wird.
Für den größten Zuzug in den Metropolregionen sorgen vor allem jüngere Menschen, Zuwanderer aus dem (europäischen) Ausland und weiterhin auch Flüchtlinge. Für Flüchtlinge langfristig verlässliche Zahlen oder Prognosen abzugeben, ist besonders schwierig. In diesem Bereich hängt viel von der globalen Entwicklung, aber auch von der zukünftigen Politik der Bundesregierung ab. Beim Zuzug von Ausländern könnte auch der wohl bevorstehende Brexit Wirkung zeigen, je nachdem, wie die Verhandlungen über den britischen Austritt aus der EU ausgehen.
Klar zu erkennen ist aber der Trend, dass das Segment Wohnimmobilien durch Migration und demografischen Wandel die größten Veränderungen durchmachen wird. Das Defizit an Wohneinheiten lässt sich nur durch verstärkte Neubautätigkeit ausgleichen. Bei den gewerblichen Immobilien spielt eher der technologische Wandel durch die Digitalisierung eine wichtige Rolle. Neue Arbeitskonzepte in Büros, Industrie 4.0 und E-Commerce verlangen nach neuen Lösungen, auf die sich die Immobilienbranche konzentrieren muss.
Das könnte Sie auch interessieren:
- Was ist beim Immobilienkauf zu beachten?
- Aktuelle Wohnungen zu kaufen auf iFunded.de
- Berlin bleibt auch 2018 Lieblingsstandort für Immobilieninvestoren
- Sparda-Studie: Wohnen in Deutschland