Immobilien gelten als sichere Geldanlage – sei es, um Mieteinnahmen in indirekte Kapitalerträge zu verwandeln oder um sie selbst zu bewohnen und Mietausgaben einzusparen. Das sogenannte „Betongold“ gilt als krisenfeste Kapitalanlage. Vor allem sollen Immobilien das angelegte Geld vor einem Wertverlust, beispielsweise durch eine anhaltende Inflation schützen. Aufgrund des schleichenden Geldwertverlustes der letzten Jahren und sinkender Zinsen für Kredite scheint es lukrativ, Kapital in Immobilien anzulegen. Aber trifft die Aussage uneingeschränkt zu, dass Immobilien eine inflationssichere Anlage darstellen? Diese Frage beantwortet Ihnen der nachfolgende Artikel.
Was sind Inflation und Deflation?
Beide Begriffe umschreiben Störungen in der Bewertung von Kaufkraft, also das Verhältnis von Waren und Dienstleistungen zu Geld. Die Worte sind lateinischen Ursprungs und lassen sich mit „Anschwellen“ für Inflation und „Entleerung“ oder „Abschwellen“ für Deflation übersetzen. Sprechen Politiker, Ökonomen oder Wirtschaftskräfte von Inflation meinen sie damit eine anhaltende Preiserhöhung, die in einer Teuerungsrate statistisch erfasst wird. Steigen die Preise für Waren und Dienstleistungen, verliert Geld an Kaufkraft und damit an Wert. Um dieser Art der Geldentwertung durch Inflation zu entgehen, suchen Kapitalanleger Waren, die als inflationssicher gelten wie beispielsweise Aktien, Immobilien oder Edelmetalle. Der Erwerb dieser Güter ist jedoch mit unterschiedlich hohen Risiken behaftet.
Von einer Deflation sprechen Ökonomen, wenn die Kaufkraft stetig steigt und Dienstleistungen und Waren immer billiger werden. Dies ist meist eine Folge von zu großem Warenangebot einerseits und zu wenig Geld auf der Wirtschaftsseite andererseits. Diese Absatzkrise geht nicht selten mit einer Depression einher. Die Notenbanken der Länder versuchen, über die Geldmenge Inflation und Deflation zu regulieren, indem sie Kredite zu günstigen oder ungünstigen Konditionen anbieten.
Die Preisentwicklung in Deutschland von 2005 bis 2016
Gemessen werden Inflation und Deflation über eine jährliche Erhebung eines Verbraucherpreis-Indexwertes – im allgemeinen auch „Warenkorb“ genannt – oder mittels eines Lebenshaltungskosten-Indexes, der auch die Kosten für Dienstleistungen oder Vorsorgeleistungen enthält.
In Deutschland betrug die durchschnittliche Inflationsrate zwischen 2005 und 2016 rund 1,4 Prozent mit Spitzenwerten von 2,3 Prozent und Niedrigwerten von 0,3 Prozent und einem Gesamtwert von 16,7 Prozent. Besitzt eine Kapitalsumme von 1000 Euro im Jahr 2005 noch 100-prozentige Kaufkraft, fällt dieser Wert bis ins Jahr 2016 auf 83,3 Prozent und entspricht einer Summe von lediglich 833 Euro. Ihr Geld hat also an Kaufkraft deutlich verloren, während die Immobilienpreise – je nach Lage – zum Teil deutlich gestiegen sind.
Zinsen für Immobilienkredite bei 10-jähriger Zinsbindung sind von etwa 5 auf unter 2 Prozent gesunken. Geld ist also billiger geworden, während Waren und Dienstleistungen deutlich teurer bezahlt werden müssen.
Immobilienerwerb – Renditeerwartung und Kosten
Niedrige Zinsen erleichtern die Kreditaufnahme und damit indirekt den Erwerb von Grundstücken, Bauland oder Bestandsimmobilien sowie den Bau von Eigenheimen oder Gemeinschaftswohnungen. Dies hat zu einem Anstieg der Preise in diesem Sektor und in ausgesuchten Lagen um bis zu 50 Prozent geführt.
Beim Erwerb einer Immobilie zählt allerdings nicht nur der Kaufpreis – auch andere Kosten sollten bei einer soliden Kalkulation berücksichtigt werden wie die Grunderwerbssteuer oder die Notarkosten. Hinzu kommen Rücklagen für Reparaturen und Instandsetzung, sowie Grundsteuer und Versicherungen.
Soll die Immobilie vermietet werden, sollten Sie auch den Verwaltungsaufwand mit einkalkulieren sowie Mietausfälle durch Leerstand oder Zahlungsversäumnis der Mieter. Ob eine Immobilie als Kapitalanlage rentabel ist, verraten die Erwerbskosten im Vergleich zu erzielbaren Mieteinnahmen unter Berücksichtigung der Wertentwicklung. Immobilien sind für normale Einkommen meist nur über Kredite zu finanzieren, da sie nur im Stück erwerbbar sind. Der dafür fällige Zins schmälert die Rendite. Alternativ bieten sich Immobilienfonds als Anlage an – hier entsteht ein Teilerwerb, allerdings ist die Rendite von dem guten Management der Fonds abhängig.
Inflation und Wertentwicklung bei Immobilien
Die Wertentwicklung bei Immobilien ist stark unterschiedlich: Im ländlichen Raum sind zum Teil Wertminderungen zu beobachten, während in städtischen Ballungszentren starke Zuwächse zu verzeichnen sind. Grundsätzlich verzeichnen Privatimmobilien einen stetigen Wertzuwachs von circa 6 Prozent seit den 1960er Jahren. Innerhalb eines Ballungsraums entscheiden zudem Zustand und Lage den aktuellen Preis einer Immobilie.
Um mit einer Immobilie dauerhaft Ihr Kapital vor Inflation zu schützen, muss die Wertsteigerung der Immobilie über dem Wert der Inflation liegen. Für Eigennutzer gilt zudem, dass Rücklagen, Zinsdienste und Nebenkosten nicht den Rahmen einer vergleichbaren Miete übersteigen sollten – sonst ist ein Mietobjekt die sinnvollere Lösung. Wer eine Immobilie erwirbt, um durch Vermietung Rendite zu erzielen, vergleicht die Summe, die sich aus den Kosten ergibt – Kredittilgung, Rücklagen, Grundsteuer, Versicherungen, nicht umlagefähige Nebenkosten – mit den Einnahmen aus der Vermietung.
Da sich grundsätzlich Mieten zwar dem steigenden Preisniveau anpassen lassen, jedoch nicht unbegrenzt und deutlich zeitverzögert, ist es klug, hier etwas Spielraum in der Kalkulation zu lassen. Die Mieten sind ein wesentlicher Faktor bei der Beurteilung, wie inflationssicher Immobilien angesehen werden können: Die Mieten müssen für den Mieter noch umsetzbar, d. h. mit Arbeit gegenfinanzierbar bleiben – sonst drohen Leerstand und Mietausfälle. Auch unbeliebte Lagen oder schlechter baulicher Zustand kann Mieteinnahmen mindern.
Inflationssichere Immobilie? Der Einzelfall entscheidet
Angesichts der zuvor aufgeführten Aspekte können Sie nicht grundsätzlich davon ausgehen, dass eine Immobilie Ihr Kapital vor Inflation schützt. Ob dies gelingt, hängt sehr stark von der Auswahl des Objektes ab – und die Suche nach einer passenden Immobilie als Kapitalanlage oder Altersvorsorge kann sich aufwendig gestalten. Prüfen Sie beim Erwerb von Eigentumswohnungen die Rücklagen und den Zustand des Objektes – bis zu 70 Prozent des Kaufpreises können innerhalb von 30 Jahren auf die Unterhaltung und die Renovierung entfallen: Dienstleistungen, die – inflationsbedingt – teurer werden. Vor allem bei vermieteten Objekten kann es schwierig sein, die Mieten entsprechend der Inflationsrate zeitnah anzupassen.
Ältere Immobilien müssen besonders auf möglichen Renovierungsaufwand hin überprüft werden, bei Neubauten gibt es einen gewissen Schutz durch die Haftung der Bauunternehmer. Bei neuen Immobilien fehlen jedoch häufig ausreichende Rücklagen, die erst angespart werden müssen – dies erhöht die nicht umlegbaren Nebenkosten. Die hohen Preise in Ballungsräumen und gefragten Lagen – die langfristig für Wertsteigerung und gute Vermietbarkeit stehen – lassen die erwartbaren Renditen schrumpfen. Zudem liegt Ihr Geld für längere Zeit fest – und der Gesetzgeber besteuert Gewinne, die innerhalb einer 10-jährigen Frist ab Erwerb durch einen Verkauf erzielt werden. Fondsbeteiligungen sind flexibler und können entsprechend der vorhandenen oder benötigten Kapitalsumme angepasst auf- und verkauft werden.
Fazit: Immobilien können inflationssichere Anlagen sein, aber der Einzelfall entscheidet.
Tipps für Ihre Geldanlage in Immobilien:
• Direkte Kapitalanlagen in Immobilien sollten auf lange Zeit angelegt sein.
• Fondsbeteiligungen erzielen höhere Renditen nur bei höherem Risiko.
• Die Kreditilgungsbelastungen sollten auch bei steigendem Zinsniveau noch vertretbar sein.
• Rücklagen für Reparaturen und Renovierungen rechtzeitig einplanen.
• Immobilienobjekte sorgfältig prüfen – auch auf zukünftige demografische Entwicklungen hin.
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