Die Geschichte Münchens beginnt am 14. Juni 1158 mit der erstmaligen urkundlichen Erwähnung durch Kaiser Friedrich I. Barbarossa als „forum apud Munichen“, was so viel wie „bei den Mönchen“ bedeutet. Dies war der Beginn einer prosperierenden Stadtentwicklung. Im Laufe der Jahrhunderte wurde aus einem kleinen Marktort die Residenzstadt eines Teilherzogtums und 1506 dann Hauptstadt des gesamten Herzogtums Bayern.
Fast 860 Jahre ist München nun alt – und boomt wie nie zuvor. Doch das war nicht immer so: die Stadt stand über hunderte von Jahren im Schatten der freien Reichsstädte Regensburg und Augsburg. Deswegen beschlossen die Fürsten aus dem Hause Wittelsbach, die mit Ludwig IV. (1282-1347) den deutschen König und später sogar den Kaiser des Heiligen Römischen Reiches stellten, aus München eine prächtige Stadt zu machen. Sie scheuten keine Kosten für zahlreiche Prachtbauten – doch oft war dabei das Aussehen der Fassade wichtiger als ihre eigentliche Funktion. So kam München unter König Ludwig I. zum Ruf der „Kunststadt“.
Heute zählt München zu den Weltstädten, nicht zuletzt wegen des allseits bekannten und berüchtigten alljährlichen Oktoberfests. München ist eine der wirtschaftlich erfolgreichsten Metropolen Europas und ist Sitz zahlreicher nationaler und internationaler Konzerne. In Deutschland gilt München als die lebenswerteste Stadt. Es ist also kaum verwunderlich, dass die Immobilienpreise seit Jahren zu den höchsten zählen und ebenso stetig weiter steigen.
Der Immobilienmarkt in München
Demographischer Wandel in München
Seit Mai 2015 kann sich München als 1,5 Millionen-Stadt bezeichnen und ist somit drittgrößte Stadt Deutschlands. Das kann nur Berlin mit 3,5 Millionen Einwohnern toppen, gefolgt von der Hanse-Stadt Hamburg mit 1,79 Millionen Einwohnern. Aktuell wohnen in München 1.545.105 Millionen Menschen (Stand 31.03.2017). Und es werden mehr: zum zehnten Mal in Folge wurde der Geburtenrekord des Vorjahres übertroffen. So kamen im Jahr 2016 18.107 Münchner Kinder zur Welt. Nicht einmal in den 1960er Jahren gab es eine höhere Geburtenzahl.
Seit mehreren Jahren steht Deutschland vor einer großen Herausforderung: dem derzeitigen demographischen Wandel entgegenzuwirken. Spätestens wenn die geburtenstarken Jahrgänge ab Mitte der 2020er Jahre in Rente gehen, wird sich das deutlich auf die Arbeits- und Lebenswelt aller Menschen in Deutschland auswirken. Allgemein kann man den Wandel mit folgenden Stichworten umschreiben: „weniger, älter, bunter“. Die allgemein höhere Lebenserwartung und der steigende Anteil von Bürgern mit Migrationshintergrund führen zu dieser Aussage. Natürlich vollzieht sich der demographische Wandel in den Regionen nicht überall gleichermaßen. In München beispielsweise gibt es schon seit Jahren einen Geburtenüberschuss. Ebenso steigen die Einwohnerzahlen kontinuierlich weiter, hauptsächlich durch Zuzüge. München wird also von der gefürchteten Überalterung nicht so stark betroffen sein, wie andere Regionen. Dennoch sollte man die Auswirkungen des demographischen Wandels auch hier nicht unbeachtet lassen. So kann der prognostizierte Fachkräftemangel zu einem Engpass bei der Personalgewinnung führen und auch die alternde Gesellschaft wird sich auf die Altersstruktur der städtischen Belegschaft auswirken.
Mietpreisentwicklung
Seit Jahren werden die Mieten aufgrund wegen des großen Wohnungsmangels stark in die Höhe getrieben. Der Markt ist überhitzt und trotzdem scheint kein Ende in Sicht zu sein: immer mehr Menschen drängen in die Hauptstadt Bayerns. Der durchschnittliche Preis für Angebotsmieten in München liegt im April 2017 bei 19,51 €/m². Damit zählt München zu den teuersten Städten Deutschlands. Wohnungssucher müssen, um bezahlbaren Wohnraum zu finden, wohl noch stärker auf das Randgebiet ausweichen, da in den Innenstadtgebieten kaum Wohnungen vorhanden sind. Städtischen Prognosen zufolge müssen bis 2030 116.000 neue Wohnungen entstehen. Doch freie Flächen gibt es in der Innenstadt kaum. München muss also „nachverdichten“. Das bedeutet, dass in gewachsenen Stadtteilen neue Bauflächen ausgewiesen werden müssen und dabei auch auf Grünflächen verzichtet werden muss. Schon jetzt suchen viele in einem Umkreis von mehr als 60 Kilometern nach der passenden Wohnung. Im bundesweiten Vergleich muss man für eine Wohnung in München fast doppelt so viel Miete zahlen wie in allen anderen Regionen. Natürlich variieren die Preise je nach Stadtteil sehr stark in Abhängigkeit von der Beliebtheit. So ist das Lehel mit der Museumsmeile und dem Englischen Garten eines der teuersten und beliebtesten Stadtviertel Münchens. Ebenso findet man ähnlich teure Mietwohnungen im Zentrum, der Altstadt, der Maxvorstadt und in Bogenhausen. Deutlich günstiger sind die Mieten im nordwestlichen Stadtrand sowie im Westen und Süden der Stadt. Hier findet man sogar noch Wohnungen, deren Mietpreise weit unter den durchschnittlichen Preisen liegen – wer Glück hat, findet eine Wohnung, die um bis zu 50 % günstiger ist. Giesing kann hierbei wohl in den nächsten Jahren mit dem höchsten Anstieg der Mieten rechnen. Gründe hierfür sind die gute öffentliche Anbindung an den Personennachverkehr, die Nähe zur Isar und die Zuwanderung von Studenten und jungen Familien.
Kaufpreisentwicklung
Keine andere Stadt bietet eine so hohe Wertsteigerungsrate für die eigene Immobilie wie München. Doch wer davon profitieren will, muss einiges dafür ausgeben. Allein in den letzten vier Jahren sind die Immobilienpreise enorm angestiegen. Bei Bestandsimmobilien konnten Wertsteigerungen in Höhe von 9 % verzeichnet werden. Bei Neubauimmobilien stiegen die Preise um bis zu 15 %. Eigentumswohnungen sind mit bis zu 18 % steigenden Preisen jedoch absolute Spitzenreiter. Somit liegt der durchschnittliche Kaufpreis für Immobilien in München bei 7.458,88€/m².
Ebenso ist der Unterschied zwischen den Miet- und Kaufpreisen in München extrem: Mietpreise konnten durchschnittliche Steigerungen von drei bis vier Prozent pro Jahr verzeichnen, Kaufpreise steigen seit 2010 im Durchschnitt um 13 Prozent im Jahr. Erklärbar ist diese Entwicklung natürlich auch dadurch, dass Immobilien als Kapitalanlage in Zeiten von Niedrigzinsen immer mehr an Attraktivität gewinnen.
Deutliche Unterschiede zwischen den Kaufpreisen zeigen sich vor allem in den verschiedenen Stadtteilen Münchens:
Es bleibt also weiterhin spannend auf dem Immobilienmarkt in München.
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