Der Berliner Wohnungsmarkt seit 1989

Der Mauerfall im November 1989 war ein historischer Einschnitt für Berlin und Deutschland, aber auch insgesamt für die politische und wirtschaftliche Entwicklung weltweit. Die Auflösung der Blöcke und das Ende des Kalten Krieges waren gleichbedeutend mit einer Stunde Null in vielerlei Hinsicht. In der ersten Euphorie und Freude über die Wiedervereinigung dürfte nur wenigen Menschen klar gewesen sein, welche Veränderungen auf nahezu allen Ebenen auf Berlin zurollen würden. Dies galt auch für den Immobilienmarkt.

Riesige Brachflächen, die durch den Mauerbau entstanden waren, völlig unterschiedliche Bestandsqualitäten in Ost und West sowie zum Teil unsichere Besitzverhältnisse bzw. endgültig zu regelnde Ansprüche auf Grund früherer Enteignungen – dies waren Faktoren, die den Berliner Immobilienmarkt höchst heterogen dastehen ließen und auf eine in Deutschland einmalige Entwicklung hindeuteten. Schließlich war Berlin der einzige deutsche Ort, in dem plötzlich westliche und östliche (Infra-)Strukturen zusammengeführt und einander angepasst werden mussten.

Gleiche Rahmenbedingungen seit 1990

Gleiche Rahmenbedingungen für den Ost- und Westteil waren mit der offiziellen Wiedervereinigung am 3. Oktober 1990 gegeben. Die Entwicklung der Angebotsseite und Nachfrageseite verlief aber auch direkt danach zuerst nur schleppend. Viele Investoren und Anbieter hielten sich noch zurück, um die weitere politische und wirtschaftliche Entwicklung abzuwarten. Unsichere Eigentumsverhältnisse im Osten führten zu Behinderungen und Verzögerungen, weil für viele Projekte keine ausreichende Planungssicherheit gegeben war.

Allerdings gab es von Anfang an eine große Erwartungshaltung in Bezug auf die Zukunftsentwicklung. Die ehemals zweigeteilte Stadt machte sich auf den Weg, wieder eine europäische Metropole zu werden. Spekulationen über steigende Nachfragen nach Grundstücken und Immobilien sorgten dafür, dass es auf Grund des noch schwachen Angebots zu erheblichen Preissteigerungen kam. Lag der Umsatz 1990 gerade mal bei 3,7 Milliarden Euro, wuchs er innerhalb nur eines Jahres auf mehr als sechs Milliarden Euro an – eine Steigerungsrate von rund 60 Prozent in nur einem Jahr. Dieser Trend setzte sich bis 1993 fort, als zum ersten Mal die Schwelle von zehn Milliarden Euro überschritten wurde.

Falsche Prognosen über den Bevölkerungszuwachs

In den ersten Jahren nach der Wiedervereinigung blieb aber der erwartete Bevökerungszuwachs aus. Statt dass neue Einwohner die Stadt bevölkerten, setzte im Gegenteil ein Exodus von Berlin in das Brandenburger Umland ein. Durch das bedeutende Preisgefälle zwischen Stadt und Speckgürtel konnten sich viele Menschen ihren Traum vom eigenen Immobilienbesitz in den Randgebieten der Metropole erfüllen. Dieser Trend hielt bis 1999 an und ging dann langsam, aber stetig zurück. Erst seit dem Jahr 2009 zogen wieder mehr Menschen aus dem Bundesland Brandenburg nach Berlin.

Die Situation am Eigenheim-Markt

Zwischen 1991 und 2002 entstanden über 18.000 Einfamilienhäuser im Stadtgebiet und mehr als 53.000 Eigenheime im näheren Umland. Die Zahl der Neubauten ist allerdings seit 1998 wieder rückläufig. Trotz des intensiven Zuwachses verfügt kein anderer Ballungsraum in Deutschland im Verhältnis zum Wohnungsbestand über weniger Eigenheime als Berlin.

Ein ständiges Auf und Ab

In den Jahren 1999 und 2000 sanken die Umsätze am Immobilien- und Wohnungsmarkt deutlich. Investoren und Anleger konzentrierten sich mehr auf den Aktienerwerb und andere Anlageformen. Erst durch steigendes Interesse vor allem ausländischer Geldgeber kam es ab 2005 wieder zu deutlichen Umsatzsteigerungen. Gründe dafür sind in einem vermehrten Erwerb kompletter Immobilienportfolios zu sehen. 2006 stellte einen neuen Rekord auf. Die Zahl der Käufe hatte sich seit den 1990er Jahren verdoppelt, die des Umsatzes sogar fast verdreifacht. Die Strategie der Paketverkäufe wurde ab 2007 allerdings wieder zurückgefahren und die Marktverhältnisse pendelten sich auf den Stand von 2005 ein.

Hauptstadt und Regierungssitz

Starke Impulse für den Wohnungs- und Immobilienmarkt brachte die Wiederernennung Berlins zur Bundeshauptstadt mit sich. Bundestag, Bundesrat und Bundesregierung haben seit 1999 ihren Sitz nach Berlin verlegt. Hinzu kommen acht von 14 Ministerien mit Hauptsitz, sechs mit einem Zweitsitz und mittlerweile 158 Botschaften ausländischer Staaten. Die Nachfrage der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter dieser Behörden und Einrichtungen konzentriert sich auf Berlin Mitte und die anderen gehobenen Wohnlagen vor allem in den westlichen Bezirken. Hier gibt es Engpässe bei großen Komfort- und sanierten Altbauwohnungen, so dass in dem Segment ebenfalls die Preise steigen.

Knackpunkt Finanz- und Wirtschaftskrise

Verkaufpreise und Kaufpreisentwicklung erlebten ab 2008 mit der einsetzenden Finanz- und Bankenkrise einen starken Rückgang. Im Vergleich zum Vorjahr 2007 rutschte der Umsatz um mehr als 50 Prozent ab. Dieser Einbruch wurde erst ab 2010 wieder überwunden. Bis 2013 – ein neues Spitzenjahr – konnte der Immobilienmarkt dann kontinuierlich wachsende Zahlen präsentieren. Ein erneuter Dämpfer war die Anhebung der Grundsteuer zum 1. Januar 2014.

Kontinuierliches Bevölkerungswachstum in den letzten Jahren

Mittlerweile wächst die Einwohnerzahl Berlins jedes Jahr um weit mehr als 40.000 Menschen. Das zeigt einerseits die Attraktivität der Stadt, durch die auch der Markt für Immobilien befeuert wird. Andererseits erwachsen daraus große Herausforderungen an Politik, Verwaltung, Kapitalgeber und Bauwirtschaft. Die Bereitstellung gerade von erschwinglichem Wohnraum für die Durchschnittsbevölkerung wird immer schwieriger. Die demografische Entwicklung tut ein Übriges dazu.

Preisentwicklung

Laut dem Wohnungsmarktbericht des Senats von 2002 lagen die Durchschnittsmieten Anfang der 1990er Jahre im Ostteil bei etwa 2,12 Euro (4,15 DM), im Westteil bei 3,89 Euro (7,60 DM) pro Quadratmeter. Heute liegt der Durchschnitt in ganz Berlin bei 11,84 Euro. Diese Entwicklung wird sich fortsetzen, denn der Zuzug von außen nimmt nicht ab. Schätzungen gehen davon aus, dass die Hauptstadt spätestens 2030 die Marke von vier Millionen Einwohnern knacken wird und sich Preise abzeichnen werden wie in Paris, London oder New York.

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Quelle: Wohnungsboerse.net – Mietspiegel Berlin

Gegenwart und Zukunft

Zwei Tendenzen, die bereits jetzt durchschlagen, werden den Markt auch in der näheren Zukunft bestimmen – eine ungebremste Nachfrage sowohl bei Nutzern, als auch bei potenziellen Investoren sowie steigende Mieten und Nebenkosten. Die Einwohnerzahl wächst, ebenso nehmen Kaufkraft und Wirtschaftsleistung bei den Verbrauchern zu. Anleger werden durch die im internationalen Maßstab weiterhin recht mäßigen Preise angelockt.

Allerdings verschieben sich die Schwerpunkte. Die Konzentration auf besonders gefragte Innenstadtbereiche lässt nach und verschiebt sich in die Breite. Das reicht von City-Randlagen über gut angebundene Quartiere rund um das Zentrum bis hin zu einfachen Stadtrandbezirken. Während die Mietpreissteigerungen bei hochwertigen Objekten relativ gering ausfallen oder in manchen Fällen sogar zum Stillstand gekommen sind, fallen sie bei Durchschnittswohnungen prozentual deutlich höher aus. Dies ist besonders ein Problem für Normalverbraucher und wird sich auch in den nächsten Jahren nicht abstellen lassen, denn die Zahl der Neubauten hinkt den Wachstum der Nachfrage deutlich hinterher.

Bei den Besserverdienenden ist eine Bewegung weg von Miet- hin zu Eigentumswohnungen in Citylagen zu beobachten, nicht zuletzt weil das derzeit günstige Zinsniveau die monatlichen Belastungen geringer ausfallen lässt als Mieten für vergleichbaren Wohnraum. Diese Nachfrage lässt die Preise für Eigentumswohnungen in den bevorzugten Quartieren steigen.

Der Berliner Immobilienmarkt wird auch in der Zukunft mit dem Problem zu kämpfen haben, dass die Angebotsseite die Nachfrageseite nicht abdecken kann. Hier müssen von allen Beteiligten noch zahlreiche Anstrengungen unternommen werden, damit die Hauptstadt ihre Attraktivität behält und die Frage nach bezahlbarem Wohnraum sich nicht zu einem großen sozialen Problem auswächst.

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